Na hora de anunciar um imóvel, é muito comum que o proprietário faça uma pesquisa por imóveis semelhantes para ter uma noção do valor que irá anunciar. Isso funciona na maioria das vezes, mas saiba que por mais que essa prática seja uma referência do valor de mercado, quem define o valor inicial de uma oferta imobiliária é o chamado valor venal.
O valor venal consiste no valor do imóvel estabelecido pela Prefeitura da cidade em que ele está localizado. O objetivo do valor venal é ser usado como referência para a geração de impostos e taxas sobre a propriedade, tais como IPTU e ITBI. Esse cálculo é feito de acordo com a Planta Genérica de Valores (divisão municipal de valores por bairro, área, região). Para saber o valor venal do seu imóvel, basta solicitar a Certidão de Dados Cadastrais na prefeitura ou no Cartório de Registro de Imóveis no qual ele está matriculado.
O cálculo do valor venal é complexo, mas certeiro, e é ele quem deve servir de base para o valor de mercado. Veja tudo que é considerado para estabelecer o valor venal abaixo:
Tamanho da obra ou terreno (m²);
Valor do m² na região;
Logradouro;
Tipo de terreno;
Profundidade do terreno;
Idade da propriedade;
Obsolência;
Condomínio;
Função social (Comercial, residencial, etc);
Reformas ou modificações na obra.
Quando o valor venal já está estabelecido, passamos a pensar no valor de mercado. O valor de mercado é o valor do anúncio, e ele pode diminuir ou aumentar de acordo com a vontade do proprietário, mas existem diversos fatores que podem aumentar o valor de mercado de um imóvel: metragem, localização, segurança, estado da obra, acesso por transporte público, e principalmente, a oferta e a demanda.
A grande maioria dos itens considerados no valor de mercado já estava presente no cálculo do valor venal, mas blindadas do mercado imobiliário. Agora, na hora de estabelecer o valor de mercado, o mercado imobiliário entra em ação com a lei da oferta e demanda. Se a procura por imóveis semelhantes ao seu for alta, ou se o seu imóvel tiver algum diferencial quando comparado aos outros da região (como estar mais próximo à praia, mais próximo a supermercados e conveniências, condições de obra melhores…), ele ganha valor e muitas chances de ser líder de pesquisas.
Agora que você já entendeu a diferença entre valor venal e de mercado, vamos isolar o debate no valor de mercado. Como dito anteriormente, o valor de mercado do imóvel pode ser maior ou menor do que o valor venal, afinal o valor de mercado possui outras prioridades (condição de obra, metragem, localização, demanda…). É extremamente comum que, mesmo com o valor venal em mãos e após fazer uma enorme pesquisa, o proprietário acabe anunciando errado. A grande maioria desses erros é pra cima, ou seja, a grande maioria dos proprietários que decide o valor do seu imóvel sem auxílio de um consultor imobiliário anuncia seus imóveis acima do preço ideal, seja por inocência ou visando lucro. E todo mundo sabe que imóvel caro não é atrativo, né? Ainda mais quando é perceptível que aquele imóvel não está com o preço certo.
O erro de preço, quando para baixo, prejudica o seu bolso. Afinal, você estará recebendo menos do que realmente deveria. E se o erro de preço for para cima, o seu tempo de venda fica cada vez maior. Seu imóvel pode permanecer anunciado durante meses, até mesmo anos, e você não o venderá. É aí que se manifesta a necessidade do Estudo de Mercado.
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